Groeifactoren, waardering en aandelen om in de gaten te houden

Openbaar verhandelde REIT’s in de gezondheidszorg kunnen een interessante kans zijn voor beleggers op de aandelenmarkt omdat ze een dubbele blootstelling hebben aan twee gunstige thema’s: onroerend goed en uitgaven aan gezondheidszorg.

Blootstelling aan beide thema’s is aantrekkelijk voor beleggers omdat (1) de vastgoedmarkt soms kan afwijken van de aandelenmarkt, waardoor het een goede investering is in sommige bearmarkten, en (2) vergrijzende babyboomers en langere levensverwachtingen leiden tot hogere vraag naar uitgaven voor gezondheidszorg.

Er zijn verschillende soorten REIT’s (Real Estate Investment Trusts) binnen de gezondheidszorg die over het algemeen profiteren van deze trends, waaronder:

  • Senioren huisvesting
  • Algemene ziekenhuizen voor acute zorg
  • EHBO / spoedeisende zorg
  • Medisch kantoorgebouw (MOB’s)
  • Faciliteiten voor geschoolde verpleegsters (SNF’s)
  • Geestelijke instellingen
  • Andere poliklinische voorzieningen

En binnen deze hoofdtypen gebouwen / onroerend goed zijn er verschillende manieren waarop de REIT’s zelf geld kunnen verdienen.

Een REIT kan een faciliteit bezitten en exploiteren, gewoon de grond bezitten en de huurder belasten met de exploitatie- en onderhoudskosten, of aanvullende financieringsopties bieden bovenop standaard huurdersovereenkomsten.

Wanneer een REIT eigenaar is van het land, maar van zijn huurders verlangt dat ze het onroerend goed onderhouden en de bijbehorende uitgaven betalen, zoals belastingen en verzekeringen, wordt dit Triple Net Leasing of NNN genoemd. Beleggers die naar REIT’s in de gezondheidszorg kijken, geven misschien de voorkeur aan het NNN-model, omdat het kapitaal vrijmaakt voor de REIT om uit te breiden, in plaats van het vast te leggen in zijn eigendommen. Natuurlijk zijn er risico’s verbonden aan NNN, die REIT’s tijdens hun normale bedrijfsvoering proberen te beperken.

Veel verhuurder-huurderovereenkomsten in de zorgruimte zijn meestal langlopend (5-15 + jaar) en bevatten binnen de overeenkomst gestage huurverhogingen («roltrappen»).

Deze huurroltrappen kunnen vast zijn of zijn gekoppeld aan een index, zoals de inflatie-geïndexeerde CPI.

Waarom zou een ziekenhuis, medisch kantoor of faciliteit een REIT willen gebruiken?

De keuze om te huren versus eigen onroerend goed is net zo persoonlijk voor een bedrijf als voor een particulier.

Er zijn enkele voor- en nadelen aan het bezitten, exploiteren en onderhouden van eigendommen van een bedrijf – en die kunnen variëren afhankelijk van elk specifiek bedrijf (of non-profit) en het management ervan.

Enkele voorbeelden van de «voordelen» voor een bedrijf om onroerend goed te bezitten, zijn onder meer:

  • Een goed gekozen locatie kan ertoe leiden dat de prijs van het activum stijgt
  • Toekomstige besparingen in huurbetalingen zodra het onroerend goed is afbetaald
  • Volledige controle over een pand, waardoor de kans klein is dat u gedwongen wordt te verhuizen

Enkele «nadelen» van het bezitten van onroerend goed, die «voordelen» zijn voor het huren van een REIT:

  • Financiering voor commercieel vastgoed is vaak beperkt, wat de groei kan belemmeren
  • Het kan moeilijker zijn om onrendabele locaties te verlaten als het onroerend goed is gekocht
  • Het bezit van het land kan veel eigen vermogen in onroerend goed opsluiten, dat niet altijd erg liquide is
  • Kapitaal kan een beter rendement opleveren als het in het bedrijf wordt geïnvesteerd in plaats van in onroerend goed

Vanwege deze inherente behoeften en beperkingen voor bedrijven, zal er waarschijnlijk altijd een behoefte aan en vraag zijn naar de diensten die REIT’s bieden.

Dit betekent dat hoewel commercieel onroerend goed een nulsomspel is, er nog steeds ruimte is voor groei voor elke individuele REIT als deze efficiëntere bedrijfsmodellen kan handhaven en een hoger rendement kan behalen in vergelijking met de kapitaalkosten.

Verschillende REIT-specifieke statistieken kunnen beleggers helpen bij het bepalen van die dingen met de bedrijven die ze analyseren, zoals:

REIT’s, dividenden en basisprincipes

Nog een laatste ding om over REIT’s te vermelden voordat we in deze bedrijven duiken.

Vanwege de manier waarop REIT’s zijn gestructureerd, moeten ze uiteindelijk 90% van hun inkomsten aan dividenden uitkeren om gekwalificeerd te blijven als REIT. Dus tenzij een REIT worstelt met zijn winstgevendheid, betekent het kopen van zijn aandelen meestal dat hij er dividend mee ontvangt.

En REIT’s hebben doorgaans een hoger dividendrendement dan andere aandelen, vanwege de vereiste om zoveel aan dividenden te betalen.

Maar er is een afweging: aangezien een REIT niet kan uitbreiden door het grootste deel van zijn inkomsten te herinvesteren, moet hij zijn activa verwerven door schuldpapier of aandelen uit te geven.

Dus hoewel een REIT veel hogere dividenden kan hebben dan een aandeel, heeft het ook de neiging om veel zwaarder te verwateren of veel meer te worden gebruikt.

De kasstromen zijn over het algemeen ook veel stabieler, aangezien huurovereenkomsten over het algemeen een van de laatste dingen zijn waarop hun huurders in gebreke willen blijven.

Het vinden van een goede REIT komt allemaal neer op het vinden van de juiste balans tussen hoge groei, een goede waardering (en dividendrendement) en een voorzichtige hefboomwerking en verwatering.

Overzicht van de REIT-industrie in de gezondheidszorg

Op dit moment zijn er ongeveer 17 beursgenoteerde REIT’s in de sector Gezondheidszorgfaciliteiten (volgens finviz

  • GOED
  • VTR
  • HOOGTEPUNT
  • MPW
  • OHI
  • HTA
  • HR
  • DOC
  • SBRA
  • NHI
  • CTRE
  • LTC
  • DHC
  • CHCT
  • GEO
  • UHT
  • GMRE

Vanwege de hierboven besproken dividendvereisten hebben alle 17 een positief dividendrendement terwijl ik dit schrijf. De REIT-markt als geheel is de laatste tijd ook in elkaar geslagen, vooral vanwege de effecten van COVID die veel bedrijven (en zelfs ziekenhuizen) tot faillissementen dwingen.

We kunnen onmogelijk hopen dat we op dit moment de hele branche kunnen bestrijken, maar ik zou graag enkele van de beste aandelen in de ruimte willen analyseren om een ​​breed overzicht te geven.

Hopelijk geeft het bekijken van enkele van de topspelers een goed referentiepunt voor verdere analyse, hetzij met dezelfde namen, enkele kleinere namen, of enkele namen in de toekomst.

Analyse van de belangrijkste REIT’s in de gezondheidszorg en hun bedrijfsmodellen

We willen meteen een breed beeld krijgen van enkele van de leiders in de branche en precies op welk gebied van gezondheidszorg ze spelen.

Ik besloot om een ​​aantal bedrijven meteen te elimineren vanwege verontrustende trends in hun schuld ten opzichte van het eigen vermogen (of totale passiva ten opzichte van activa).

Onder de leiders die nog steeds een gezonde balans lijken te hebben (tenminste een die nog steeds een goede richting uitgaat):

WEL – Huisvesting voor senioren en post acute poliklinische zorg
VTR – Huisvesting voor senioren
MPW – netto-gehuurde ziekenhuizen
OHI – bekwame verpleging, begeleid wonen, bekwame verpleegfaciliteiten (SNF’s)
HTA – leider van medische kantoorgebouwen (MOB’s)
HR – ambulante gezondheidszorg
DOC — ook een concurrent van MOB’s

Ik kon de samenvattingen van elk van deze REIT’s vinden op basis van hun bedrijfsoverzichtsecties van hun 10-k’s.

U kunt ook een gratis tool gebruiken, zoals quickfs.net, dat gewoonlijk het Bedrijfsoverzicht van een bedrijf ophaalt op het tabblad «Bedrijfsbeschrijving» van de startpagina van een ticker.

Omdat ik COVID persoonlijk zie als een langetermijnverschuiving in consumentengedrag in relatie tot huisvesting voor senioren, ben ik veel meer geneigd om dat soort aandelen te vermijden totdat uit financiële gegevens blijkt dat veel senioren weer op hun gemak zijn in dat soort faciliteiten in een pre-pandemische capaciteit.

Houd er rekening mee dat veel van deze REIT’s in de gezondheidszorg de afgelopen 10 jaar niet beter hebben gepresteerd dan de S&P 500, en dat was zelfs pre-pandemie met veel hogere bezettingsgraden.

Hoewel de katalysatoren voor groei aantrekkelijk blijven, is de daadwerkelijke groei voor sommige van deze REIT’s nog steeds moeilijk te realiseren en kan dit een weerspiegeling zijn van een intens concurrerende industrie (met veel kapitaal dat vecht voor weinig eigendommen).

Vergelijking van de groeipercentages van REIT’s in de gezondheidszorg

Laten we, rekening houdend met de moeilijke omgeving voor REIT’s in vergelijking met de algemene welvaart voor andere delen van de aandelenmarkt en economie, proberen het kaf van de tarwe in de industrie te scheiden.

Met andere woorden, laten we eens kijken hoe sommige van deze bedrijven de afgelopen 10 jaar hebben kunnen groeien, en vervolgens enkele van de best presterende bedrijven evalueren om te zien of de topprestaties waarschijnlijk zullen aanhouden.

Het heeft niet veel zin om te proberen winnaars uit de verliezers te kiezen, ik pas hier liever de wet van Newton toe: «objecten in beweging blijven meestal in beweging».

Ik denk dat het gemakkelijker is om dat soort aandelen te vinden in plaats van verhaalaandelen terug te keren, ook al betekent dit iets minder opwaarts potentieel. Dat gezegd hebbende, goede prestaties uit het verleden garanderen nooit toekomstige resultaten, en daarom is de behoefte aan verdere analyse zo cruciaal na het filteren van de lijst.

Hier is de mediaan opbrengst per aandeel groei voor elke REIT in de afgelopen 10 jaar.

  • GOED: 5%
  • VTR: 1,7%
  • MPW: 6,5%
  • OHI: 3,8%
  • HTA: 3,3%
  • HR: 0,5%
  • DOC: 5,6%

ik gebruikte opbrengst per aandeel in plaats van omzet want vergeet niet dat we rekening moeten houden met de verwatering van aandelen als we naar REIT’s kijken. Een geweldige omzetgroei is niet zo indrukwekkend als het niet resulteert in een toename van de omzet per aandeel (en de winst per aandeel) voor investeerders.

Als u thuis meegaat, kunt u het gedeelte Sleutelverhoudingen gebruiken om de omzet per aandeel te vinden en deze waarden snel in Excel te kopiëren en plakken, en de functie = MEDIAN () gebruiken om de mediaan op een snelle en efficiënte manier te berekenen.

Op basis van de bovenstaande gegevens denk ik dat het veilig is om VTR en HR van onze lijst te verwijderen.

Om niet te zeggen dat deze bedrijven later misschien geen comeback zullen maken, maar dat het geen weddenschap is die ik bereid ben aan te gaan met mijn zuurverdiende geld.

Laten we een basiswaarderingscontrole uitvoeren, als screeningstool, om te zien of een van deze REIT’s te hoog wordt verhandeld om zelfs maar in aanmerking te komen, en dan dieper duiken. ik gebruik Gurufocus om snel naar hun P / FFO (gebruik FFO in plaats van FCF zoals beschreven in deze REIT-gids).

  • GOED = 27
  • MPW = 15
  • OHI = 16
  • HTA = 18
  • DOC = 17

De P / FFO van WELL lijkt meteen een beetje hoog voor mijn smaak, vooral gezien hun mediane omzetgroei per aandeel slechts 5% was, wat zorgwekkend is, maar nog niet noodzakelijkerwijs een dealbreaker.

Al het andere lijkt redelijk geprijsd voor zover het een basiswaarderingsveelvoud betreft, genoeg om op zijn minst een diepere analyse en dan mogelijk een meer gedetailleerd waarderingsmodel te rechtvaardigen.

Diepere duik: een select aantal REIT’s in de gezondheidszorg

Om een ​​beter idee te krijgen van wat elk van deze REIT’s echt van elkaar onderscheidt, willen we de 10-k grondig lezen en plaatsen zoeken waar de bedrijven unieke kenmerken hebben.

Ik heb dit grondwerk al gedaan, dus ik zal enkele van mijn observaties uit mijn aantekeningen naar voren halen.

Voel je vrij om je eigen dingen te doen en ook je eigen conclusies te trekken.

Welltower Inc. (WELL)

Heeft de volgende uitsplitsing van de inkomstenstroom.

  • Seniorenwoningen – 37,6%
  • Drievoudig net – 37,2%
  • Poliklinisch – 25,2%

De hoge blootstelling aan huisvesting voor senioren baart me zorgen, en naast mijn andere eerdere zorgen, worden ze voor mij buiten beschouwing gelaten.

Medical Properties Trust (MPW)

Heeft enige geografische diversificatie die iets hoger lijkt dan zijn concurrenten.

  • VS – 71%
  • VK – 14%
  • Duitsland – 7%
  • Andere – 8%

Trekt ook het grootste deel van zijn huren af ​​van algemene ziekenhuizen voor acute zorg (74%), intramurale revalidatieziekenhuizen (11%) en instellingen voor geestelijke gezondheidszorg (8%). Ze zijn ook gespecialiseerd in NNN-huurovereenkomsten, wat een pluspunt is.

Omega Healthcare Investors (OHI)

Heeft een hogere klantconcentratie dan uw reguliere REIT, met zijn top 5 huurders die respectievelijk 10,8%, 9,6%, 6,5%, 6,0% en 4,8% van de totale inkomsten vertegenwoordigen. Het lijkt erop dat MPW en WELL ook vergelijkbare hogere huurdersconcentraties hebben in vergelijking met andere peers zoals HTA en DOC.

OHI heeft ook een triple net-huurstructuur met haar huurders en beschikt over een zeer ervaren managementteam met vele jaren gecombineerd in de gezondheidszorg / REIT-sector.

Healthcare Trust of America (HTA)

Beschouwt zichzelf als leider van MOB’s (Medical Office Buildings). Beschikt over een portefeuille waarin 94% is gevestigd in de top 75 MSA’s (Metropolitan Statistical Area). Ik hou van de sterke concentratie van Texas (Dallas en Houston rijden respectievelijk 9,7% en 6,2% van hun totale markten), vooral omdat veel mensen daar de afgelopen jaren lijken te verhuizen.

Volgens het bedrijf lijkt het eigendom van de MOBs Industry dicht bij het volgende beeld:

  • 13% = openbare REIT’s
  • 52% = ziekenhuis / gezondheidssysteem
  • 24% = particuliere investeerders
  • 10% = Providers / overheid

HTA beschouwt deze fragmentatie als een enorm TAM-potentieel (totaal adresseerbare markt), hoewel het mij onduidelijk is hoeveel REIT-investeerders erop kunnen rekenen dat een REIT enorme hoeveelheden onroerend goed van ziekenhuizen verwerft, vooral gezien het feit dat veel (zo niet alle) privé- of non-profit en maken hun financiële gegevens over het algemeen niet openbaar – en hebben misschien niet dezelfde behoeften op het gebied van kapitaalefficiëntie als een klein, middelgroot of groot bedrijf als plicht jegens zijn aandeelhouders.

Physicians Realty Trust (DOC)

Deze REIT is een belangrijke concurrent van HTA op het gebied van MOB’s en beschouwt zichzelf als de leider in ESG voor zijn industrie.

Het bedrijf…

Quizá también te interese:

Análisis de Uphold.com 2021 – ¿Estafa o no?
Análisis de Uphold.com 2021 – ¿Estafa o no?
Treoir Airgeadais an Choláiste: Tithíocht | An Dollar Simplí
Treoir Airgeadais an Choláiste: Tithíocht | An Dollar Simplí
Guide to Securing Your Child’s Credit Future
Guide to Securing Your Child’s Credit Future
Surviving Modern Life and Financial Success
Surviving Modern Life and Financial Success
Los errores financieros más comunes que las personas cometen en…
Los errores financieros más comunes que las personas cometen en…
Cómo encontrar el mejor asesor financiero personal
Cómo encontrar el mejor asesor financiero personal
Esté alerta: ¡el costo promedio en dólares (inversiones DCA) DAÑARÁ…
Esté alerta: ¡el costo promedio en dólares (inversiones DCA) DAÑARÁ…
Taking a Hard Look at Your Future Self
Taking a Hard Look at Your Future Self
Social Security Disability Benefits Guide
Social Security Disability Benefits Guide